Démembrement de propriété et plus-value immobilière
Vous êtes nu-propriétaire d’un bien immobilier acquis en démembrement de propriété, c'est-à-dire en nue-propriété, et vous souhaitez vendre ce droit démembré ? Sachez que la plus-value immobilière imposable à la revente, doit être calculée selon des règles bien spécifiques. La notion de plus-value immobilière est un sujet connu de tous les professionnels de l’immobilier et de quelques particuliers avertis en la matière. Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, pour la vente, un mode de calcul différent est appliqué prenant en compte l’état de démembrement du bien au moment de l’achat et de la revente.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
Lorsque l’on parle de plus-value immobilière on fait référence à la différence entre le prix d'achat du bien immobilier et le prix de revente. Si cette différence est positive, le prix du bien immobilier est alors valorisé, il y a donc une plus-value. Et au contraire, si elle est négative, il y a donc une moins-value et nous aurons alors une perte en capital.
Lorsqu’il y a un gain en capital, il s'applique à la fois à la valeur de la pleine propriété et à la valeur de la nue-propriété.
Comment évaluer la valeur de la nue-propriété à la revente ?
À la revente d’un bien immobilier acquis en nue-propriété, le propriétaire est taxé sur la plus-value qu’il a éventuellement dégagée, selon le régime fiscal des plus-values immobilières. Dans le cadre d'un démembrement de propriété, on évalue dans un premier temps la valeur de la pleine propriété. Celle-ci est déterminée par le marché immobilier, la valeur du foncier et de son bâti. Pour obtenir une valeur au plus juste de la pleine propriété il faut réaliser une étude foncière complète. Au sein de LB2S, nous avons une équipe expérimentée et spécialisée sur le sujet. La valeur de la nue-propriété est ensuite calculée grâce à une clé de répartition, entre nue-propriété et usufruit, stipulée dans la convention d'usufruit d’origine.
Les étapes d’estimation du prix de la nue-propriété
- La première étape d'évaluation de la nue-propriété est l'étude immobilière et foncière. À partir des informations sur le marché immobilier, locatif, l'environnement proche, les commerces, l'âge du bâtiment, les critères énergétiques ou encore la qualité de la construction, nous serons en mesure d'estimer la valeur de la pleine propriété du bien.
- La deuxième étape d'évaluation dépend de la clé de répartition existant dans la convention d'usufruit d'origine. Cette clé est une table de répartition de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété durant toute la durée du démembrement. En fonction du nombre d'années restantes, nous avons un pourcentage correspondant à la valeur estimée de la nue-propriété. Il suffit d'appliquer ce pourcentage à la valeur de la pleine propriété évaluée grâce à l'étude immobilière et foncière.
Les valeurs référentes pour le calcul de la plus-value immobilière à la revente
Plusieurs scénarios doivent être envisagés :
- La conservation du bien jusqu'à la fin de l'usufruit
Dans le cas d'une conservation de bout en bout du bien pendant le démembrement, les valeurs à considérer sont le montant de la pleine propriété à l'achat et la valeur de la pleine propriété au moment de la vente.
- La revente du bien avant la fin du démembrement
Les valeurs référentes pour évaluer la plus-value seront la valeur de la nue-propriété à l'achat et la valeur de la nue-propriété évaluée au moment de la revente.
- Le rachat d'un bien en cours de démembrement et sa revente à l'issue
Les valeurs référentes à prendre en compte sont la valeur de la pleine propriété au moment de l'achat et la valeur de la pleine propriété au moment de la revente.
Pourquoi l’investissement en nue-propriété sur le marché secondaire permet d’optimiser la plus-value ?
Comme nous l’avons vu précédemment, la plus-value est la différence entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de revente. L’avantage de cette forme d’investissement est d’acheter à un prix minoré un bien en nue-propriété et de revendre à un prix à hauteur de la pleine propriété. Cependant la plus-value n’est taxée qu’à hauteur de la différence entre la valeur en pleine propriété de l’achat et de la revente. Ce qui en fait un nouvel avantage fiscal, qui augmente la rentabilité de ce produit d’investissement.
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